ビル事業概況

ビル収益事業

平成12年から平成13年にかけて、当社の東京での収益事業用として長期のコーポレートファイナンスによりビル3棟を取得した。3棟共12%を超えるNCF CAPであり、投資目標利率はIRR（投資期間5年で算出）を数ポイント下回り、純収益の元利返済額に対するDSCRは1.85を上回っている。

テラス中村橋の返済がちょうど6年を経過した平成18年7月に、物件ごとの借入を1本化してリファイナンスを行なった。（期間14年6ヶ月　フルアモチ　元金均等　短プラ連動当初2年固定特約）レートが1%低下したことにより、DSCRは0.15 インタレストカバレッジレシオは2.25それぞれ初年度において上昇した。これら3棟については、令和2年12月に返済が完了している。

テラス中村橋は令和5年6月で取得後24年目に入る。五反田宏陽ビルは令和5年3月で取得後23年目に入った。京橋宏陽ビルは令和5年11月で取得後23年目に入る。平成21年3月盛岡での収益事業に参入するため現況NOI CAP17%で現宏陽ビルを取得した。平成23年3月現宏陽ビル向かいにEst21ビル　S-w blockを、平成24年9月豊島区高田にて山愛ビルを、平成25年9月仙台市青葉区にて1K66戸からなるアイショウプラザ北五番丁を、平成26年12月北上市大通りにて2LDK+S55戸からなるハウディ北上を、平成28年3月相模原市中央区にて2LDK〜5LDK29戸からなるResidence Kobuchiを、平成28年12月盛岡市若園町にて2LDK〜3LDK15戸+店舗1戸からなるレジデンス若園町を、平成29年3月川崎市多摩区にて3DK15戸からなるホワイトパティオを、平成30年3月には3DK〜4DK32戸+店舗2戸からなるドメーヌ相模原を取得した。平成31年3月秋田市の秋田駅近くに所在するグランフォード南通 3DK20戸+2DK6戸+事務所4戸を取得し、また、同月仙台市青葉区に1DK18戸からなるサンビューティ春日町を取得した。令和3年2月ハウディ北上の近くに北上センタービルを取得した。同年10月京急横須賀中央駅徒歩6分所在のヨコスカ・タワーを取得した。令和5年11月盛岡駅徒歩11分にBOSS62ビルを取得した。一戸ごとに取得したものを含めるとレジの総保有戸数は330戸である。

キャップレート、市場性（市場期待性）、積算価格、補修履歴、Capital Expenditure、DSCR、検査済受領後の増改築の有無その他建築基準関係規定を検討して物件を選定している。また、地震リスク及び需給リスクを勘案して、地域的分散投資を心掛けている。

これらのビルのアセットマネジメント及びプロパティマネジメントは広範囲に各協力会社とのネットワークをもつ系列のリアルエステート・アセットマネジメント株式会社が行なっている。

ビル流動化事業及び戸建住宅流動化事業

デューデリジェンス、ワークアウト、リノベーションによるバリューアップ計画はアウトソーシングにほとんど依拠せず自社のノウハウで行なっている。流動化するについて不足するものを丹念に補って商品化している。

ビル流動化事業に伴う資金の借入れは、弁済期が借入後通常5年で到来するノンリコースローンでは地価動向との波動が合わずリスクを過度に担うことになるので、長期のコーポレートファイナンスを予定している。戸建住宅流動化事業に伴う資金については手持ち資金または単名の手形貸付（レート0.9%程度）によっている。

ビル流動化事業については既に多くの実績がある。